L’entretien d’un immeuble coûte cher. Certaines des dépenses sont à la charge du propriétaire, d’autres du locataire. On vous explique tout.

En matière de charges, la loi précise quels sont les frais qui doivent être payés par le locataire et ceux qui restent à la charge du propriétaire (lire le texte ici). Le principe de répartition peut être résumé de la façon suivante :

• Sont à la charge du propriétaire :
  • Les dépenses qui modifient la valeur de l’immeuble (travaux de réhabilitation, changement de chaudière… )
  • Les dépenses liées à la gestion de l’immeuble (salaires des employés du siège, assurance…) ;
  • Les dépenses liées à la sécurité de l’immeuble et de remise en état suite à des dégradations volontaires.
• Sont à la charge du locataire :
  • Les frais d’entretien courant de l’immeuble (ménage des parties communes extérieures et intérieures, menus travaux…) ;
  • Les frais liés à la collecte des ordures ménagères (taxes, entrée/sortie des containers…). Il s’agit ici en général de tout ou partie des salaires des gardiens et employés d’immeuble ;
  • Les fluides liés à l’entretien de l’immeuble ou aux services offerts (consommation électrique des ascenseurs et des parties communes, gaz de chauffage collectif, eau servant à l’entretien des parties communes…)

Les premières sont appelées charges non récupérables, les secondes les charges récupérables ou locatives. L’illustration ci-dessous donne le détail de la répartition des différentes dépenses.

Ainsi, par exemple, les travaux de réparation des VMC effectués en 2021 sur l’ensemble du parc immobilier ont été entièrement pris en charge par Noisy-le-Sec Habitat. En revanche, le contrat de maintenance annuel est une charge locative et donc payé, au final, par les locataires.

Tous les locataires ne payent pas les mêmes charges

Les charges locatives sont réparties entre l’ensemble des locataires en fonction de différents calculs basés – pour simplifier – sur la taille de l’appartement (surface habitable, corrigée, utile). Ainsi, plus l’appartement est grand, plus les charges demandées au locataire seront élevées. Différentes subtilités existent par ailleurs. Par exemple, un locataire habitant au rez-de-chaussée ne paiera pas de charges locatives liées à l’ascenseur… sauf si l’ascenseur dessert les sous-sols (cave, parking…).

L’évolution des charges et les provisions en 2020

Provisions et régularisation

Afin de lisser dans le temps le paiement par les locataires des charges locatives, les bailleurs appellent chaque mois des « provisions de charges ». A la fin de l’année, lors de la régularisation des charges, le bailleur additionne l’ensemble des charges locatives qu’il a engagé et soustrait à ce nombre l’ensemble des provisions collectées pendant l’année. Si le résultat est positif, c’est que les provisions ne sont pas suffisantes, les locataires doivent débourser la différence. Si le résultat est négatif, c’est que trop de provisions ont été appelées, le bailleur rembourse les locataires.

Dans un monde parfait, les provisions devraient correspondre à peu de chose près aux dépenses. Ce n’est malheureusement pas toujours le cas. Certains événements comme une hausse brutale du coût de l’énergie ne sont pas toujours prévisibles. Au vu de certaines différences très importantes, la direction de Noisy-le-Sec Habitat s’est néanmoins engagée à revoir au plus vite le montant des provisions de chaque locataire pour qu’il soit le plus proche possible du montant réellement dépensé. Cet effort devrait commencer à porter ses fruits sur l’année 2022 (les charges de 2021 ont déjà été appelées) mais ne pourra véritablement aboutir qu’en 2023.

Pour les charges de l’année 2020 qui viennent d’être appelées avec un retard notable, Noisy-le-Sec Habitat a fait en sorte que les locataires dont les provisions étaient insuffisantes puissent payer leur solde de manière étalée sur 12 mois.

Les locataires qui ont des interrogations sur le relevé de charge qu’ils viennent de recevoir peuvent se rapprocher de l’amicale de locataire de leur immeuble ou de leur représentant au sein du Conseil de Concertation locative (voir ici). Ces derniers ont la possibilité de venir au siège de Noisy-le-Sec Habitat pour consulter tous les éléments ayant servi au calcul des charges locatives. Noisy-le-Sec Habitat est par ailleurs en contact avec eux et tente de répondre au mieux à leurs questions.